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物业年度工作计划
物业年度工作计划1
20xx年，物业公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的
宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成为了全年工作任务。20xx年，
是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工
作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定"服务''的理念外，还
要开辟工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、艰难和挑战，强
化危机意识，提倡实干意识，同心协力，实现集团各项工作全面健康
有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基
础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面：
1.认真贯彻执行集团倡导的IS09000族贯标工作，做好日常工
作，提高公司服务质量。这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖
范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时
随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学
校、为集团争光。
2.整顿干部队伍。物业公司由原四个中心整合而成，员工不少，
部份干部能够胜任工作，一部份能力还比较欠缺。经公司领导研究决
定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力
强的员工为基层领导。
作，有不尽完善的地方，特殊是不能提高工作效率，提升服务质量。
我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确
定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保
安部、办公室0
4.积极推动“拨改付”。“拨改付”工作对物业公司来说是至关重
要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特
殊是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象,
这种含糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一
个，，零修，，的问题，“零修，的定义是什么，维修范围多大？界限怎么分?
现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能
力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样
维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的艰难，特别是资金无
法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付3做
到各负其责、各尽其职，彻底避免推委现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效。考虑到物业公司队伍庞大，经
费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，
不允许不敬业不爱岗的人占领重要的工作岗位，以免影响我们的服务
质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训。在上一个星期之
前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，
每一个班组长都写了150()字摆布的心得体味，大家普遍认为很有必
进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集
团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时
候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神
没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提
高C基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有
计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参预其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。在后勤集团所有
公司之中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工
作都是环绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我
们也要千方百计创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱“，尽
我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也
有不少干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比
较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
师们解决。
(3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是
为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规
模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或者有喜庆节日的时候把花卉
摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接,
二、三个小区公共事务方面
1、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况，以对照分析、
寻觅差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
2、制定，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认真贯彻实施,
明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象°
3、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，
务办理操作流程，饰保工作正常发展。
4、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组
织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习。
次发生，全面提高管理服务质量。
三、XX华庭项目
1、拟定“XX华庭首届业主委员会成立方案”及筹备会一系列工作
措施，为创建“市优”工作打好基础。
2、做好个别岗位人员调整和招聘工作，确保项目工作正常运行。
3、全力抓好30—35幢物业移交工作，确保业主满意。
4、催促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装；
并催促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租
赁停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保
安做好落实工作。
5、催促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
化、监控中心、仓库、车位规划等。
7、继续跟进26-29幢绿化种植工作。
四、XX居项目
1、催促做好第五期共7幢对讲机故障检修。
2、催促做好第一期、第二期部份楼梯个别部位的朽木处理，维
护物业的完好。
3、对第三期部份摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识
别作用，强化凭办理租（车间工作计划）赁手续方可停放，加强收费
工作。
4、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免
费停车现象，维护秩序正常。
5、催促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并
做好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行。
6、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影
响整体观容。
7、催促完善该项目小区商铺的资料管理。
8、与财务协谪，及时做好坏帐处理。
五、其它事项
2、xx“士多”招商登记等工作配合。
3、按公司要求开展各项日常工作。
物业年度工作计划3
一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁
组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导
下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为
小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级
以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得
以快速妥帖处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并
负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
（一）严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司向来坚持“宁缺毋滥”的原则，建立
了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向
输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，
经严格检查后才干进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后
采用考核的方式，考核合格才干正式上岗。从此使上岗队员能尽快的
熟悉工作情况，进入工作状态。
（二）有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选
人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯
乐相马，，的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的
情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为泛博保
安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工
作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就
有获得留用或者晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根
据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层
级管理，稳定员工，
（三）保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就
餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求
每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
（一）实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一
步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制
定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了
物业安全管理人员职责标准化；治安保卫管理制度执行标准化；保安
服务管理工作执行标准化；安全应急事件处理工作标准化；安全管理
工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作
的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
（二）加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持，预防为主”、“防消结合”的思想。首先
从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常
性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在
先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方
人员，特殊是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效
性强的火灾应急处理方案，使整个项R的灭火救灾工作处于有序的运
行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题
隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
（二）强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规
范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，
建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使
技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机
结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员
的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身
安全。
（三）成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司
进度成立巡逻监督岗。白日负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，
夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成
立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出
现的问题及时纠正，并对违纪人员赋予教育批评，严重者报公司赋予
处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量；另一方面由于巡逻监
督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突
发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产
的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司
进度成立巡逻监督岗。白日负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经
验，进行充分总结，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的
管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安
全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指
导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶，争取20xx年以斩新的
面貌为新城贡献为量。
物业年度工作计划4
1、人员管理
保洁实行夜班后，员工情绪波动，开展工作十分艰难，为此和员
工多方面沟通，稳定员工情绪，没有影响到工作质量。根据各岗位工
作需求情况，重点加强了人员的合理配置和工作负荷量之考核，实际
基本满足了保洁的运行要求。
现有人员14人，本年度共有9人离职和调职0
其中1人调职到库区，8人离职。
2、培训
对新入职保洁人员进行了清洁理论培训并针对不同岗位进行实
际操作培训，使保洁员掌握保洁工作知识，达到写字楼保洁工作的要
求。
在对保洁员进行《保洁工作手册》培训的前提下，结合工作中的
实际情况着重了以下培训：清洁剂的分类和使用，清洁程序，清洁不
锈钢饰物，家具的清洁，清洁烟灰盅，清洁壁纸，电梯的清洁保养，
锈的处理。
加强了员工考核制度的培训，创优和有关贯标知识的培训，建立
了员工工作的责任心，目前员工已经能够努力工作并按规定标准完
成，但在遵守工作纪律，行为举止等细节方面还需监督管理，下一步
将加强这方面培训并使之成为习惯。
经过不断的培训与磨合，保洁员工已适应现有管理摸式和工作程
序，人员基本稳定。
3、保洁工作模式方面
在集团公司领导指导下实行“无人清洁”，“本色清洁”取得了良好
的效果。
在原有的白班基础上分成两个班次，主要清洁工作放在夜班进
行。在实施“无人清洁”的同时为保证卫生质量，加强了保洁巡查清洁
频率。现有人员配置7JI6f一位保洁员基本能够达到将随时产生的
卫生问题在30分钟内解决，但在高峰期Hfl6f时常存在1小时保洁员
无法进入男洗手间现象，导致洗手间较脏。
在“本色清洁”方面加强清洁频率，将原来的固定的计划清洁改
为现在的随时清洁，发现污脏即将清洁，恢复原有本色，取的了较好
的效果，但清洁成本有所增加。近一时期因二建施工和市政道路施工，
整体环境灰尘较大，虽然加强了清洁但整体卫生状况没有达到要求，
而且清洁成本有所增加，随着施工的结束将进行彻底清洁，以达到卫
生标准C
在保证电梯地毯卫生达到标准的要求，每20分钟吸尘一次。
4、保洁工作完成方面
(1)完成为了保洁人员编制及工作模式的及时修订
(2)完成对大厦公共区域卫生日常维护工作。
(3)完成对新入驻楼层的开荒工作。
(4)完成大厦石材晶硬处理，地毯保养工作。
(5)完成大厦垃圾的清运工作。
(6)完成大厦外墙的2次清洗。
(7)完成外围地面冲刷工作。
(8)对bl车场每月两次的清洗工作。(不负责日常保洁工作)
(9)完成特约清洁服务。库区石材地面2次晶面处理和地毯，
床头，沙发的清洗工作。3楼地毯的清洗工作。
物业年度工作计划5
一、指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服
务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改
革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和XX年工作要点，
物业服务中心XX年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理
的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，斗胆、积极、稳
妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平
有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面
完成后勤公司下达的各项工作指标C
二、基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机
制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，物业
服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比
较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市
场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的
经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业
管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及
各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标
准，逐步向IS09000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考
核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站
级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范
明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩
效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维
修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节
约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本八
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训
和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后
勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管
理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、
精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心
开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、
师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，
创造条件，力争在年内达到“文明公寓''标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场
化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化
管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵便
和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务
市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参预白云校区物业市场的招标竞争。
争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参预竞标活
动，争取拿到1-2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，
做好各项前期准备工作，积极参预其他学校物业市场的竞标，力争拓
展1-2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度
的提高。
物业年度工作计划6
20xx年，是物业公司致为关键的一年。工作任务将主要涉及到
企业资质的换级，企业管理规模的扩大，保持并进一步提升公司的管
理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来，
就必须发展扩大。因此，20xx年的工作重点将转移到公司业务的拓
展方面来。为能够顺利的达到当初二级企业资质的要求，扩大管理面
积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时，根据公司
发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业公司的
人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落实公司的质量
管理体系，保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优
化，保证工作能够更快更好的完成。
一、对外拓展：
物业公司到了20xx年，如果不能够拓展管理面积，非但资质换
级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因
此，公司的扩张压力是较大的，20xx年的工作重点必须转移到这方
仍是市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。按照我公司目前
的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小
型的物业将是我公司发展的首选目标0同时，住宅物业是市场上竞争
最激烈的一个物业类型，我公司应在不抛却该类物业的情形下，开辟
写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。
在20xx年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出
的结果调整公司的拓展方向。
经过20xx年的.对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展
部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场
情况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，20xx
年必须加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素
质的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起
来。投入预算见附表5。
目前暂定20xx年的拓展目标计划为23万平方米，这个数字经过研
究，是比较实际的数字，能够实现的数字c如果20xx能够找到一个
工业园区则十万平方米是较为容易实现的；如果是在住宅物业方面能
够拓展有成绩，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园
项目等也表明，公司20xx年的拓展前景是夸姣的。
二、换取企业资质
按照四川省的有关规定，我公司的暂时资质是一年，将于20xx
年5月份到期，有关行政部门根据我公司的管理面积等参数来评审我
公司的企业等级。据我公司目前的管理面积，可以评定为四级企业。
如果在5月份之前能够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企
业，应该是可以的。所以，企业等级评审工作将是明年上半年的重要
工作之一°换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争
的祛码。因此，在2()xx年第二季度开始准备有关资质评审的有关资
料，不打无准备之仗。争取一次评审过关。
三、内部管理工作：
(一)人力资源管理：
物业公司在20xx年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部
和经营管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管
理项目的对外拓展工作。同时，在现有的人员任用上，按照留优分劣
的原则进行岗位调整或者引进新人材。在各部门员工的工作上，将给
予更多的指导。
在员工的晋升上，更注重于不同岗位的轮换，加强内部员工的培
养和选拔，带出一支真正的高素质队伍。推行员工职业生涯咨询，培
养员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后
的项目发展中，必须赋予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于
员工在公司的工作积极性，同时有利于员工的资源优化。
在培训工作上将继续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化,
作为年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必须持证上岗率达
作重点转移到管理员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是
公司的人力资源弱项，二零零四年通过开展各类培训来加强该层次员
工的培训。
(二)品质管理：
质量管理体系在20xx年开始推行，其力度和效果均不理想。除
了大家的重视度不够外，还在培训工作上滞后，执行的标准没有真正
的落实。为此，2()xx年将继续贯彻公司的质量体系，为公司通过
IS09000：20xx的认证认真的打好基础，争取能够在20xx年通过认
证。
在20xx年2月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体
系文件修改，使得对■公司更加合适而有效。针对修改版的文件，组
织精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系
设计，对单独的项目编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。
20xx年将实施品质管理项目专人负责制，公司每一个接管的项
目都指定专人配合品质主管从事质量管理工作。包括在该项目的质量
内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案采集、制作项目质
量管理审核报告等。同时:配合项目业主(业主委员会)的需求进行
年度的质量管理分析调查，获得有效的内部管理信息和业主的建议，
以便对项目的不合格项进行整改。
20xx年12月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照
IS09000：2()xx的要素进行，这次内审将是物业公司的第一次品质管
理总结会议。
(三)行政工作：
综合管理部在20xx年中，未能彻底的起到承上起下的作用，有
一定欠缺。工作有停顿，许多问题没有细致的落实。在公司和员工之
间没有一个有效的沟通手段，大部份员工对工作情绪低沉，得不到高
层主管的T作匡助°为此，在20xx年综合管理部要加强管理，做好
人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱，具体设
置在公司总部和各项目处，用于公司员工就公司的现状和工作生活中
同时公司每一个季度必须召开一次集体工作会议，或者阶段性的质量
体系审核。
物业年度工作计划7
为了使景祥物业服务有限公司的全局战略与公司的发展密切同
步，共同打造具有景祥物业特色的企业品牌，创造高质高效的企业效
益，根据公司管理要求和各项目实际情况，有美2()xx年度的经营管
理工作，现拟定以下20xx年度物业服务工作具体计划。
一、抓好现场管理，优化服务质量
1、根据目前状况，前台服务、区域管理、绿化管理、清洁管理、
维修作业、财务费用追收等方面的制度与流程尚未形成规范体系，必须
继续整合与再造，并分别整理成专项指导文件，认真贯彻实施。
2、一切环绕“规范和优质”开展工作，强化计划先行，对各主管
以上人员严格按《工作计划》要求，每日、每周、每月完成相应的
计划工作，并要求完成好相应任务，避免工作的盲目性。
3、按质量目标要求，全面抓好服务质量体系运行管理工作，认
真采集和点评小区浮现的各种典型案例，严格要求各部门做好日检、
周报等工作，每月定期组织和召开服务质量评估会议，努力改善和提
高整体服务质量；坚持月度物业综合检查，对小区各项整治改善工作，
明确主次责任部门（人）并抓好现场跟进、验证和反馈，避免管理上
的真空。
4、全面整顿小区长期乱停乱放、而且不交纳费用的车辆，重点
整治老旧房屋第9、第10、第XX栋的摩托车、电动车，先强化停放
到指定位置，然再执行收费。在执行整顿前，先制定有明确、可行的
措施，尽量降低矛盾的激化，维护小区管理秩序正常。该项工作于
20xx年1月底前全面铺开。
5、各部门实行分区管理、加强监督，责任到人。对各区域的设
备设施、清洁卫生等管理.，均明确操作责任人（清洁工）和监督责任
信息栏顶上进行公示，以便业主与内部的沟通和识别。该项工作在
20xx年2月底前实施。
6、抓好物业验收接管和移交工作，加强纵横向沟通协调，妥善
解决业主各种投诉和工程遗留问题，确保物业服务中心业务正常开
展。
7、严格履行装修申报项目的审核审批制度，加强现场巡查工作，
杜绝各种乱倒乱放、乱搭乱建等违规现象，维护各小区物业外观的统
一与完好，确保小区物业的保值与升值，“装修手续办理流程图”、
“客户投诉处理流程图1以kt板挂形式精致制作，并于各小区服务
中心处进行公示，按章操作。该项工作于20xx年3月底前完成。
8、抓好各现场管理的同时，建立好各方面记录，包括各保安岗
位工作记录记录台帐、清洁日检工作记录、设备设施管理记录、市政
管道疏通记录、绿化清洁用水记录、管理人员巡岗工作记录等，以便
追溯核查。
9、强化保安管理工作，严格按各岗位工作描述控制好各外来车
辆和外来人员进入小区，杜绝各治安案件发生，确保治安环境良好。
10、在各小区管理处和主出入口合理位置，设置明显的服务工作
意见箱，在管理服务上，接受公司各部门和泛博业主的监督。该项工
作于20xx年2月底前实施。
二、抓好培训、考核和奖惩工作、提高员工综合素质
1、完善培训计划，坚持开展业务培训工作，内容包括“制度和
流程培训”，"物管知识培训”、“各种应知应会培训”、“礼貌礼仪培训I”
、“物管政策法规培训”等，整体培训计划拟定于20xx年5月底前完成,
对员工全年的培训课时要求不小25小时。
2、根据不同部门工作性质，尽量以规范量化标准，制定相应的
“奖惩细则''和"绩效考核标准该项工作于20xx年5月底前完成。
3、对员工绩效考核考期为每半年度一次，通过公平、公正、公
开的原则进行考核，通过考核
结果，体现出员工的价值，对优秀和先进的员工适当奖励和激励;
对个别落后和末位的员工，通过再次培训仍不合格的，实行淘汰处理。
拟定于20xx年6月至7月中旬完成本年度的物业服务管理考核工作，
三、抓好宣传宣导工作，建立回访制度，树立业主良好信心
1、按中国民族传统风俗和国家的法定节日，协调做好社区文化
活动宣传工作，营造良好的社区文化氛围，包括“五一”、“中秋/国
庆”、“圣诞/元旦”、“春节/元宵”等；并全力协助公司做好各种其池节
日活动举办。
念及意识深入人心，倡导业主积极参预小区的管理，通过互动，使之
形成良好互相监督局面，共同维护小区的良好环境；通过小区信息栏
的宣传平台，充分发挥宣导作用。在小区内尽量降低各种违章违规行
为，从而促进小区两个文明的建设和健康发展，树立龙隐山庄小区良
好形象。
3、加强与业主良好的沟通关系，建立良好的回访制度，根据各
板块工作性质，设定各种回访咨询内容，实行预约上门拜访，认真听
取客户的珍贵意见，并做好汇总和分析，将回访的结果作为专题研讨
内容。在20xx年一季度开始，要求各管理处每季度回访已入住的业
主，不得小于30%c对业主提出的问题必须按规定的时效及时回复，
不断地提高业主的满意度，树立业主良好信心。
四、抓好成本控制，实行开源节流
1、厉行节约从点滴做起，将常用的印刷表格全面落实到位，尽
量降低办公费用的支出。
2、各部门所需的办公用品及费用，须按计划定量定额做好分配。
3、节约水电能源，控制好各小区公共水电费用的支出，对各小
区的公共水电表，做好定量定额核算，发现问题及时追查原因，杜绝
各种浪费现象。在日常上，发挥技术作用，想尽一切节能办法节约能
源，如10栋的部份路灯，可以实行“隔盏亮”的办法照明，在20xx年
度龙隐山庄小区公共水电支出，力求在20xx年度总支出基础上下降
10%〜XX%。
4、大力开展创收工作，加大费用追缴力度，将费用收缴率的高
低，作为衡量项目经理、主任经营管理能力的标准之一。在20xx年
度，将各小区摩托车、电动车停放收费作为创收的工作重点。特别是
第9、10、14、XX栋的停车收费，力争在20xx年度加大收取力度以
弥补经营不足部份。
5、在日常维修维护上，对各种材料的成本和使用严格控制，在
选料用料方面按优质优价、货比二家执行；对维修项目的决定和经费
的使用做到合情合理，杜绝各种不应有的开支和浪费现象。
6、充分利用人力资源，因岗没人，控制好人力成本，杜绝资源
浪费，在用人上，尽量利用复合型人材，在操作上实现“一职多能”
的效果。如：一个维修工，既能完成水电方面工作，也能完成烧焊方
面工作，这样既能提高工作效率，也能避免资源的过剩或者浪费，达
到相得益彰的目的,
7、对小区20xx年度的经营收支，在无特殊情况影响下，务求控
制在预算范围内。
五、创建健康管理机构，做好小区业委会协调沟通工作。
物业年度工作计划8恭敬的领导、同志们：
20xx年在许主任、胡主任的领导下，在各部门的大力支持下，
在同志们的亲切配合下，本着“安全生产”、"控制成本，“规范管理”
的工作方针，环绕安全管理和物业管理，从安全教育培训、安全检
查问题和隐患整改入手，抓落实、抓效果，以此强化安全防范工作,
有效地保障了安全工作的顺利完成，同时物业工作不断有起色，现
将一年的工作情况按照六大部份进行汇报如下：
（一）全面落实安全责任制，突出消防知识培训
1.安全制度及检查整改：
根据公司安全责任规定，我部门分别与各部门签订安全责任协
议，各部门负责区域内主体责任，后勤负责监管责任。根据我部门安
全责任划分规定，由我负责总体监管，并给各部门发送公司机关安全
责任区划分通知及日常综合安全巡查要求，划定各部门安全责任区域
及日常综合安全巡查明细表格，各部门安排人每月定期报告巡查表格
给我处。一年来，杜绝机关及所属区域各类（含车辆，食堂，款待所，机
房，库房，卫生所，安保，物业，工程，消防等）安全责任事故，完
善安全预案，组织安全培训，组建了公司应急救援队伍。
密切配合公司安委会组织的机关安全季度检查工作以及“天津爆
炸''后的专项检查，同时组织物业进行月度、不定期及节假前安全检查
及日常检查，特别是加大对消防设施、消防通道、应急照明、消防
栓、灭火器等检查力度，并认真、高效、负责的处理各项安全检查
问题及隐患整改工作，工作雷厉风行，决断快速，繁重而高效处理。
积极配合办公室及领导安排做好上访人员管理工作，合理控制上访人
员进入办公楼数量。
阶，安全管理工作更加协调、创新和制度化C
2.消防安全工作：
负责并指导办公楼消防工程与物业进行成功交接。指导长安居消
防改造
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