招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。招商蛇口以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，现已发展成为行业稳健、持续、高质量发展的一面旗帜。2022上半年，招商蛇口实现销售额1188.27亿元，城市深耕成效突显；营收大幅增长，“三道红线”指标稳居绿档，融资成本与费用控制优势突显；坚定“区域聚焦、城市深耕”策略，新增计容建面419.87万平方米；持有业务持续聚焦优势赛道，轻重结合推进“双百战略”；邮轮与康养业务在疫情下寻求突破，不断开发新产品探索新模式；积极履行央企社会责任，在乡村振兴、租金减免、低碳环保等方面展现责任担当。
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销售：销售额为1188.27亿，城市深耕成效突显
图：2018H-2022H招商蛇口销售额及同比增长率情况
2022上半年，招商蛇口销售额为1188.27亿，市场份额稳中有进。2022年上半年，招商蛇口保持战略定力，持续深化质效提升工作运作机制，以“一城一模板”2.0为抓手，在弱市环境下盘库存、抓去化，运用数字化营销手段，加强销售及回款管理。2022年1-6月，累计实现签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%。上半年招商蛇口全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提升一位。
城市深耕成效突显。2022上半年，招商蛇口在上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十，城市深耕成效进一步凸显。招商蛇口同时建立了项目分级管理机制，分城市、分板块实施差异化销售政策，大幅提高管理颗粒度和精细度，线上营销继续发力，线上获客量逐步提升。
财务：营收大幅增长，持续优化债务结构
图：2020H-2022H招商蛇口营业收入与归母净利润
营业收入大幅增长，归母净利润有所下滑。2022上半年，招商蛇口实现营业收入575.63亿元，同比增加28.9%，归属上市公司股东的净利润18.87亿元，同比减少55.61%。从营业收入构成来看，社区开发与运营营收贡献占比最高，达到85.5%；园区开发与运营和邮轮产业建设与运营营收贡献占比分别为14.35%和0.15%。招商蛇口2022上半年出现增收不增利的主要原因有房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；转让子公司产生投资收益同比减少。
持续优化债务结构，多渠道融资降低成本。截至2022上半年报告期末，招商蛇口扣除预收款的资产负债率为63.28%、净负债率为48.96%、现金短债比为1.48，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，继续保持绿档龙头房企形象。在满足“三道红线”的同时，招商蛇口采取中短期稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。
开发投资与产品打造：坚定“区域聚焦、城市深耕”策略，打造精品计划与绿色人居
图：2020H-2022H招商蛇口新增计容建面与权益面积
坚定“区域聚焦、城市深耕”的投资策略。2022上半年，招商蛇口进一步加强投资管控，坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，资源获取聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，以稳健发展为主线，夯实投资质量。1-6月，招商蛇口累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。此外，招商蛇口积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展；积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当。4月2日与长城资管、佳兆业签署战略合作协议，就多个项目推进合作方案。
打造精品计划2.0。2022是招商蛇口品质年，招商蛇口围绕“美好生活承载者”品牌主线，践行品质年的各项管理要求。招商蛇口持续打造精品计划2.0，强化方案设计质量、施工质量管控，通过推广828技术，利用数字化技术加强精细化施工管理，同时全面推行精益交付管理，全流程提升产品品质。
绿色人居探路和实践者。招商蛇口在双碳行动纲领的指引下加快低碳建筑重大科技攻关，报告期内，在上海的璀璨城市项目成为上海零能耗建筑试点项目，荣获中国建筑节能协会颁发的“零能耗建筑证书”。2022上半年，招商蛇口新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；其中绿色二星及以上认证项目19个。截至2022年6月末，累计建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4602万平米。上半年公司装配式建筑面积达1860.5万平米，占新开工及在建项目面积比例为58.2%。
持有业务：聚焦优势赛道，轻重结合推进“双百战略”
招商蛇口在“十四五”战略规划中进一步深化了持有业务“双百战略”行动计划。报告期内，招商蛇口以提升存量资产经营效益及资产价值为发展目标，基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。
图：招商蛇口持有业务板块
集中商业：集中商业为招商蛇口“十四五”战略规划中着重打造业务主赛道。报告期内，招商蛇口继续优化集中商业“一业态一模板”，以提升EBITDA回报率为目标，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力，持续提升持有业务经营效益与品牌影响力。截至报告期末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。
写字楼：招商蛇口基于写字楼发展趋势研判以及对不同行业客户偏好的理解，深度挖掘写字楼建设运营各业务模块的提升机会，夯实写字楼操盘全价值链各环节的操盘标准。报告期末，招商蛇口运营管理的写字楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市。
园区：园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。招商蛇口持续从产品打造和产业集聚两个方面开展标杆园区建设，通过存量园区改造，提升项目品质；通过产业链梳理，引进核心产业并做好上下游资源配套，加快专业化园区的打造。在产业发展方面，根据产业园区主题化的要求，进一步打造园区产业链，充分发挥产业基金联动作用，探索母基金加直投模式，吸引优质企业落地。截至报告期末，招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目7个，建筑面积2.25万平方米。
长租公寓：招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系。报告期内，招商蛇口通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。长租公寓（含未开业项目）合计布局全国21城，约3.7万间，致力于提供高品质、个性化的居住服务。
酒店：招商蛇口不断优化酒店业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完善运营管理标准，持续提升自有酒店品牌—“伊敦”和“伊敦睿选”的市场知名度。报告期内招商蛇口首家海外自主品牌酒店—吉布提伊敦睿选国际酒店已举行揭牌仪式。截至报告期末，招商蛇口运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家。
招商积余：高质量落地并购，稳固非住业态领先地位
规模实现快速增长，向高质量优化。2022上半年，招商积余实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%，在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米。新拓展项目结构进一步向高质量优化，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。
稳固非住业态领先地位。招商积余明确增值服务发力方向，不断创新社区增值服务类型，拓宽社区增值服务场景，提升私域流量变现能力。上半年专业增值业务实现营业收入8.3亿元，其中案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务等业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成。高质量落地并购项目，顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权，扩大金融赛道物业业务规模，进一步提升公司金融类物管业务影响力及专业化服务能力，稳固非住业态领先地位。
邮轮与康养：疫情下寻求突破
不断丰富邮轮航线与产品线。面对疫情挑战，招商蛇口主动调整策略，积极寻求备选航线，先后拓展深圳海上游、阳江海陵岛、厦门等多条新航线，国内沿海航线均被列入交通运输部精品航线。湾区游业务围绕特色航线设计、船上消费提升等方面持续创新，不断丰富产品线。
探索康养新模式。康养业务受疫情反复的影响较大，招商蛇口从轻资产项目拓展、线上线下营销联动等方面积极应对疫情持续冲击。积极探索“地产+健康”模式助力地产营销、“物业+康养”模式促进物管业务发展。
社会责任：积极履行央企责任担当
乡村振兴：招商蛇口在招商局集团的统筹安排下，持续以招商局慈善基金会为统一的专业公益平台，聚焦“巩固拓展脱贫攻坚成果有效衔接乡村振兴”，扎实推进产业振兴和教育改善等工作，为新疆叶城县、莎车县两县改善民生、稳定增收、民族团结做出贡献。
抗疫担当：招商蛇口积极驰援方舱医院建设，全力保障援港抗疫服务，组织员工志愿者下沉抗疫一线。
租金减免：招商蛇口妥善落实国家房租减免政策要求，切实减轻服务业小微企业和个体工商户的经营负担，经营管理的持有物业落实减免租政策惠及租户4000余家。
低碳环保：招商蛇口作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，承担着推动城市绿色发展，构建生态城市的重要责任。招商蛇口上半年开展第六届“绿萝”行动，超过300+项目、5万余客户参与，回收9吨旧衣旧物，实践绿色低碳行为。
结语
2022上半年，招商蛇口通过以加速去化为核心的存货管理、以开源节流为核心的现金流管理，以稳杠杆为核心的债务管理，同时以打造精品、提升服务为核心的品质管理持续推动经营。开发业务稳中有进，非开发业务聚焦专业化与市场化，进一步深化转型发展。下半年，招商蛇口继续坚定转型方向，确保财务安全，砥砺深耕战略业务，向阳生长笃行不怠。
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