为进一步强化党建引领下的物业治理效能，推动业委会规范化运作，提升业委会成员履职能力，近期，浦东新区区委党建办、区建交委联合开展2024年度党建引领物业治理专题培训。浦东新区区委组织部副部长徐可畏做开班动员，浦东新区建交委物业管理处处长夏毅主持，各街镇党建引领物业治理工作负责人、住宅小区业委会主任、住宅小区业委会党组织负责人参加本次培训。
本次专题培训活动采取现场授课与视频直播相结合的方式，共设五个主题。
上海市房管局物业处四级调研员陈筠老师分享《新时代业委会规范化建设相关政策与实务》课程，全面介绍了物业治理的五个阶段、业委会运作的三个核心实务、十大制度及相关法律法规文件，为学员们提供了全面的政策指导。
花木街道牡丹第七居民区、塘桥街道南城居民区围绕“左手维护业主合法权益，右手提升物业服务质量”“三驾马车”协同发力赋能物业治理等内容，为大家带来了宝贵的实践经验分享。
以学促干，以干践行，以行增效。此次专项培训活动立足专业化能力提升，理论课深入浅出，经验分享可学可用，给参与培训的同志带来了极大的启发。下一步，区委党建办、区建交委将继续依托党建引领物业治理，深耕住宅小区综合治理难题，持续提升居民群众满意度、幸福感、获得感，全力打造安全有序、整洁舒适、环境宜居、幸福和谐的美丽宜居社区。
小贴士：培训内容大放送
一、社区物业治理的五个阶段
第一阶段：前期物业服务
第二阶段：组建业委会成立业主大会
第三阶段：业委会日常运作
1、业委会依照《管理规约》、《业主大会议事规则》选聘物业签订《物业服务合同》；
2、街道指导业委会依法+依四项规则规约合同的约定履行职责；
3、办理变更备案手续。
第四阶段：换届改选业委会
特殊阶段：代为履行业委会职责
二、业委会日常运作阶段的三个核心实务
1、物业费——物业服务内容和服务标准制定物业服务合同；
2、专项维修资金——既有房屋设施设备场地的维修更新改造签订工程维修合同；
3、公共收入——共用部分的商业推广和经营签订公用部分经营合同。
三、业委会日常运作十大制度
1、日常会议制度；2、印章管理制度；3、定期接待制度；4、信息公开制度；5、业务学习制度；6、资料管理制度；7、定期报告制度；8、书面承诺制度；9、矛盾调解制度。
四、社区物业治理的法律法规文件
业主委员会：《管理规约》、《专项维修资金管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》；
街镇与居委：《本市业主大会成立、业主委员会组建换届改选的相关示范文本》、《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》、《关于开展本市住宅物业服务企业社会责任履行社区满意度评价工作的通知》；
物业服务企业：《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》。
第二节课：《上海电梯安全管理办法》及74号令解读
一、《上海电梯安全管理办法》主要修法点
1、加强全周期管理，强化责任落实
2、注重智慧赋能，提升电梯安全监管质效
3、强化选型配置，把好源头入口关
4、确保加装电梯和老旧电梯安全运行
5、强化安全监督管理要求，做好风险管控
二、《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》
1、目标：通过抓住“关键少数”把安全责任落实到人，确保出了问题后找得到人、查得清事、落得了责。
2、明确的主要内容：
（1）谁来干：明确电梯使用单位应当配备电梯安全总监和电梯安全员，并明确岗位职责；主要负责人对本单位电梯使用安全全面负责，电梯安全总监、电梯安全员按岗位职责协助。
（2）谁能干：明确安全总监和安全员应当具备的4项能力条件。
（3）干什么：明确安全总监对主要负责人负责，10项职责，单位应当制定《安全总监职责》；明确安全员对安全总监或单位主要负责人负责，10项职责，单位应当制定《安全员守则》。
（4）怎么干：明确建立风险管控制度，建立健全日管控、周排查、月调度工作制度和机制，并对日管控、周排查、月调度具体内容分别提出要求。
（5）怎么监督落实。
监督管理：市场监督管理部门应当将单位建立落实安全责任制等管理制度，日管控、周排查、月调度执行情况等作为监督检查的重要内容；
法律后果：对单位，未建立安全管理制度，未按规定配备、培训、考核安全总监和安全员；对个人，未按责任制要求落实安全责任，由县级以上地方市场监督管理部门依法予以处罚。
1、主要法律、法规及规章
（1）《中华人民共和国民法典》
（2）《物业管理条例》
（3）《上海市住宅物业管理规定》
（4）住宅专项维修资金管理办法
（5）上海市商品住宅维修基金管理办法
二、主要规范性文件
（1）关于实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见(沪府发[2011]23号)
（2）关于<上海市商品住宅维修基金管理办法>的应用解释(沪房地资物[2001]302号)
（3）关于实施<上海市商品住宅维修基金管理办法>若干问题的通知(沪房地资物[2002]457号)
（4）关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知（沪房地资物[2006]286号）
（5）关于加强物业定期维修、紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知（沪房管物 [2011] 326 号）
（7）关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（沪房规范[2021]6号）
（8）上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）的通知（沪精细化办[2021]16号）
三、维修资金使用
1、使用范围：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
2、一般支用：需要业主大会或业主小组决定实施维修的项目。
3、工程审价制度：业主大会支取维修资金时，向开户银行提供商品住宅维修资金支取汇总表。
四、公共收益及业主委员会工作经费管理
1、具体规定：
（1）《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定：
公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。
（2）《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》：属于专项维修资金使用范围的项目不得在公共收益中列支；前期物业管理期间公共收益实施代理记账制度。
2、维修资金“三审”制度 ：
（1）业主委员会年度审计
（2）换届审计
（3）《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则 》（沪房规范 [2023] 3 号）
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