各镇（区）人民政府，市各有关单位:
现将《丹阳市住宅小区公共收益规范化管理指导手册》印发给你们，请认真贯彻执行。
丹阳市住房和城乡建设局
丹阳市市场监督管理局
丹阳市经济发展局
丹阳市住宅小区公共收益
规范化管理指导手册
依据《中华人民共和国民法典》《镇江市住宅物业管理条例》和《江苏省住建厅关于做好物业管理有关工作的通知》等文件精神，进一步加强小区公共收益规范管理，维护和保障广大业主的合法权益，特制定本指导手册。
一、公共收益归属
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
即指利用物业服务区域内的业主共用部位、共用设施设备、物业经营用房等产生的收入，扣除法定税费、人工、能耗、材料、管理费用等合理成本后，获得的收益属于业主共有。
二、公共收益来源
（一）利用业主共有的房屋所得的收益；
（二）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；
（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；
（四）对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占地费或场地费；
（五）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机等设施所得的收益；
（六）利用全体业主会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；
（七）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金，共用设施设备回收残值等；
（八）共用部分被依法征收后的补偿费；
（九）公共收益的法定孳息；
（十）其他合法收入。
三、公共收益的使用范围
（一）补充住宅专项维修资金；
（二）共用部分、共用设施设备的维修、更新改造费用，但是物业服务合同另有约定的除外；
（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；
（四）依法依约补贴的物业服务费；
（五）对公共收益的审计费用；
（六）税金；
（七）业主共同决定用于物业管理的其他费用。
四、公共收益的账户管理
（一）业主自治组织成立前
物业服务企业应当在市物业管理主管部门推荐的银行开设公共收益账户，不得与企业其他收支合用一个账户，物业服务企业应在扣除税金、成本和补贴的物业服务费后，将公共收益缴存至公共收益账户，每年不少于一次。
（二）业主自治组织成立后
业主自治组织是指小区业主委员会和物业管理委员会（下同），经业主大会共同决定，公共收益可以由街道（镇）、居（村）民委员会代管，也可以由物业服务企业代管；不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。
1、由街道（镇）、居（村）民委员会代管的，街道（镇）、居（村）民委员会按照小区对公共收益进行核算。
2、由物业服务企业代管的，物业服务企业在市物业管理主管部门推荐的银行开设公共收益账户，并按照小区对公共收益进行核算。
五、公共收益的财务处理
（一）会计
按照会计制度相关规定对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，并根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，参照《丹阳市物业服务项目公共收益会计核算指引》，公共收益管理主体应按物业服务项目开展记账工作。
（二）审计
1、缴存前，业主委员会、物业管理委员会可以委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
2、物业服务终止时，业主委员会或者物业管理委员会、居（村）民委员会可以委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。业主委员会任期届满或者业主委员会主任在任期内离职的，可以由业主委员会、物业管理委员会委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
3、物业服务区域占业主总户数百分之二十以上业主对公共收益收支提出书面异议的或者应当审计而拒绝审计的，由街道（镇）委托专业机构进行审计。
4、业主委员会自行管理的，业主委员会可以委托专业机构对公共收益收支情况审计，每年不少于一次。
六、公共收益的使用程序
（一）业主自治组织成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》或《临时管理规约》的约定使用。前期物业合同、临时管理规约中未约定公共收益使用事项的，需要使用的，前期物业服务企业应就使用的项目向所在地居（村）民委员会提出申请，由居（村）民委员会批准后，在小区公示征求业主意见，公示不少于十五日，公示期间业主对公示有异议的，物业服务企业应当予以答复，有业主反对的，反对的业主达到物业服务区域占业主总户数百分之二十以上的，项目停止实施。
（二）街道（镇）、居（村）民委员会应结合小区实际指导业主大会筹备组把公共收益管理制度写入《业主大会议事规则》，经由业主大会审议通过后，列入《物业服务合同》在小区内施行；物业管理委员会应把公共收益管理制度写入《物业管理委员会议事规则》，列入《物业服务合同》在小区内施行。
（三）公共收益实施的项目金额在十万元（含十万元）以上的，应当委托招标代理机构进行招标。其中十万元（含十万元）以上伍拾万元以下的，可采取邀请招标或者竞争性谈判、单一来源采购、询价、竞争性磋商和框架协议采购等方式；伍拾万元(含五十万元)以上的，应当采取公开招标方式。
（四）公共收益管理主体在项目通过竣工验收、项目审计后申请付款前，应将相关资料报送市物业管理办公室。
七、公共收益的公示
（一）物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当在每年三月底前将《公共收益结算表》《公共收益收支表》（详见附件1、附件2)分别张贴于小区物业管理办公场所、公告栏等醒目位置予以公示。
（二）公共收益收支情况表及明细账目在小区公共收益管理主体长期留存，接受业主委员会或者物业管理委员会、居（村）民委员会、街道（镇）和住建、市场监督、经发部门的监督。
八、公共收益使用管理的违法违规行为处理
（一）各公共收益管理主体应当在规定时间内，将公共收益收支情况在小区公示，未及时公示或者公示失实信息的，物业管理行政主管部门将移交市场监督管理部门依法依规处理。
（二）业主大会、业主委员会拒不配合财务审计，转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿等违法违规行为，根据《物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》等相关法律法规处理。
物业服务企业有上述违法行为的，依照《中华人民共和国会计法》规定处理。
（三）业主发现业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、居（村）民委员会有违反小区公共收益规范化管理的行为，业主可以向街道（镇）、物业管理主管部门举证投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。
附件：1.公共收益结算表（公示模板）
2.公共收益收支表（公示模板）
丹阳市住宅小区公共收益会计核算指引
第一部分 说明
一、为进一步规范我市住宅小区公共收益的归集、使用和管理，充分保障业主合法权益，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本指引。
二、公共收益的会计核算采用复式记账法。
三、公共收益的会计要素包括资产、负债、净资产、收入和支出。
四、公共收益的会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制经营收支报表。会计期间的起讫日期采用公历制。
五、公共收益的会计核算应当遵循下列基本原则：
（一）公共收益的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公共收益的收支情况等信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。
（二）公共收益的会计核算应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。
（三）公共收益的会计核算应当及时进行，不得提前或者延后。
六、公共收益相关会计基础工作、会计档案管理等，应当按照《中华人民共和国会计法》《会计档案管理办法》及国家有关内部控制规范等相关法律法规规定执行。
第二部分 会计科目名称和编号
序号
科目编号
科目名称
说明
一、资产类
1001
专户存款-××银行
二、负债类
2001
应付账款
三、净资产类
3001
当年结余
3002
累计结余
四、收入类
4001
公共收益收入
14
4002
其他收入
15
4003
利息收入
五、支出类
23
5001
公共收益支出
24
5001-1
补充住宅专项维修资金
划转维修基金管理
25
5001-2
小区维修、更新与改造费用
共有部位、共有设施设备的维修、更新与改造费用
27
5001-3
补贴物业服务费
28
5001-4
业主大会、业主委员会运作经费
业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用
29
5001-5
公共收益的审计费用
30
5001-6
其他支出
第三部分 会计科目入账说明
一、资产类
1001.专户存款本科目核算公共收益账户银行存款的各种收入和支出。
二、负债类
2001. 应付账款本科目核算的是指与公共收益账户暂欠其他单位或个人的款项，如应付工程款等。
三、净资产类
3001. 当年结余本科目是反应一个核算年度内公共收益的结余。
3002. 累计结余 本科目是反应该项目的所累计结余情况，每个核算周期应将当年结余结转到本科目。
四、收入类
4001公共收益收入是指根据《公共收益结算表》缴入专户的资金。
4002.其他收入须注明具体收入内容。
4003.利息收入是指银行存款利息。
五、支出类
5001公共收益支出
5001-1.补充住宅专项维修资金是指业主委员会成立前，按照《江苏省物业管理条例》相关规定，利用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，以及利用物业共用部位、共用设施设备等进行经营的，所得收益按相关规定补充住宅专项维修资金的费用支出。业主委员会成立后，经业主大会共同决定，用公共收益补充住宅专项维修资金的费用支出。
5001-2.共有部位、共有设施设备的维修、更新与改造费用是指根据《物业服务合同》和《业主大会议事规则》《管理规约》规定，用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备维修、更新与改造的产生的费用支出。
5001-3.补贴物业服务费是指成立业主自治组织前按相关文件规定补贴物业服务的费用支出；成立业主自治组织后，按物业服务合同约定用于补贴物业服务的费用支出（补贴部分在结算前完成的本科目不再使用）。
5001-4.业主大会、业主委员会运作经费是指按照管理规约或临时管理规约约定，按比例提取用于业主大会、业主委员会正常运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用支出。
5001-5.公共收益的审计费用是指物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、居（村）民委员会按照《镇江市住宅物业管理条例》相关规定，委托专业机构审计公共收益的费用支出。
5001-6.其他支出是指除上述1到6项之外所产生的支出，须注明支出内容。
第四部分 会计记账规则
一、账簿性质
《会计法》第十六条规定：“各单位发生的各项经济业务事项应当在依法设置的会计账簿上统一登记、核算，不得违反《会计法》和国家统一的会计制度的规定私设会计账簿登记、核算。”会计账簿是由一定格式、相互联系的账页所组成，用来序时、分类地全面记录和反映一个单位经济业务事项的会计簿籍，是会计资料的主要载体之一，也是会计资料的重要组成部分。依法设置会计账簿，是单位进行会计核算的最基本的要求。
按照《中华人民共和国税收征收管理办法实施细则》第十七条规定：“从事生产经营的纳税人应当依照税收征管法第十二条规定，自领取营业执照之日起十五日内设置账簿。”《会计法》不仅规定各单位必须依法设账，还对设置会计账簿的种类作出规定：“会计账簿包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。”其中，其他辅助账簿，也称备查簿，是为备忘备查而设置的。
根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的相关规定以及《镇江市住宅物业管理条例》第六十条公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。
综上所述，公共收益专用账户为企业辅助性账户，专门用于核算公共收益。
二、明确税务责任主体
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，小区公共收益，如利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，税务处理的主体应是业主或业主委员会。物业公司作为管理者，有义务协助业主或业主委员会进行税务申报和缴纳工作。
前期物业期间公共收益由物业服务企业负责管理，税务的主体责任人为物业服务企业。成立业主自治组织后，如委托物业服务企业管理，税务的主体责任人为物业服务企业；如不委托物业服务企业管理，税务的主体责任人为业主自治组织。
纳税主体责任单位应按照税法有关规定依法纳税。如公共收益由物业服务企业管理，产生的增值税及附加税在管理成本中扣除，产生的所得税由企业自行承担，企业所得税不得在公共收益中扣除。
三、原始凭证
因该账簿为辅助性账簿，原始凭证按照规定应在主体账簿中保存，辅助性账簿使用复印件记账，同时记录原件所在位置。
四、公共收益结算
年度终了后的一个月内，物业服务企业应将本项目的公共收益进行结算，填写公共收益结算表，将公共收益收入扣除成本和补充物业费后的余额转入专户管理。
五、相关具体账目处理
1、物业服务企业在年度终了后的一个月内，对上年该项目的公共收益进行结算，收到缴入专户的资金，作如下会计分录：