2020年金科股份业绩表现
销售额及营收：金科股份随着全国化布局逐步铺开，成长能力显现，2020年公司实现销售额2232亿元，同比大幅增长20%；营业收入实现877.04亿元，同比增长29.41%，销售额、营业收入均增长强劲。但在全国化布局过程中，除大本营重庆外，销售额分布较为分散，且销售额合理性差值下降明显，深耕能力有待增强。
现金流：公司随着销售额的增长，合同负债大幅增加，2020年较2019年增长17.4%至1346亿元，随之经营活动现金流量也出现大额正值为145.08亿元，且较2019年增长548.06%。
三道红线：金科股份由2019年的红色档快速转为2020年的绿色档，但从公司的其他应付款、少数股东权益比例与损益比例、长期股权投资三方面看，隐藏有息负债嫌疑大，真实负债水平或将更高（详见下文分析）。
净资产收益率：此外，2020年金科股份净资产收益率在毛利率和权益乘数均出现下降情况下，较去年同期增长1.21个百分点，主要系销售净利率同比增长1.68个百分点，而引起销售净利率增长的原因则为期间费率下降及营业外收入大幅增长。
表：金科股份2020年成绩单
另外，中科财金对金科股份的财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标进行评级，经评估金科股份2020年综合实力得分7.99分，综合实力等级为A+，具体表现详见下文分析。
公司战略定位
紧密围绕“三圈一带”，“八大城市群”进行战略布局：金科股份于1998年成立于重庆，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略布局，业务主要分布在重庆、广州、成都、杭州、苏州、合肥、温州、南宁、 南京、西安、长沙、无锡、济南等重点城市，涉及23个省份。
精耕主业、系统性打造“地产+”，“四位一体”协同发展：报告期内，公司提出“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即：精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，并在此基础上进一步整合产业链生态圈；公司在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建强大的商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长极，形成地产与“地产+”业务的双向发展与赋能，呈现协同发展的总格局。
发展能力分析
（一）市场表现
▌销售额增长强劲，但分布较为分散、深耕能力有待提高
2020年，金科股份实现销售额2232亿元，同比增长20%。年报显示，公司销售额贡献度最高的华东区域为41%，其次为重庆区域占比为19%，其中重庆区域较2019年下降10个百分点，销售贡献度下降度明显；
此外，公司超200亿区域为重庆、江苏、浙江，超百亿区域为四川、河南、山东四大区域。
值得注意的是，金科股份2020年销售额合理性差值（中科财金衡量深耕能力指标）为-1398亿元，较2019年下降441亿元，销售额分布较为分散，除重庆外，深耕能力有待增强。
▌销售均价逐年上升同时，2019年土地获取成本为最近三年最低，导致2020年销地均价比（跨年）大幅高于行业均值，2020年销售额对应的利润空间充足
2018-2020年，金科股份销售均价呈上升趋势但增速有所放缓，其中2020年同比增长2.05%为9964.29元/㎡；此外，土地获取成本也波动上升，从2018年的3411.58元/㎡上升至2020年的3773.27元/㎡，但由于2019年土地获取成本三年最低为2667.83元/㎡，故2020年销地均价比（跨年）大幅高于行业中位水平为3.73，2020年销地差价大，利润空间充足。
▌2020年较2019年拿地城市布局变动量大，大本营重庆投资力度较弱，全国化布局明显
金科股份2020年TOP10城市拿地占比45.68%，较2019年提高9个多百分点。其中重庆2020年拿地299万方，占比为12.65%，较2019年下降1个多百分点。
2020年新增土储前十城市除重庆外均为非2019年前十城市，拿地城市布局变动量大，全国化布局明显。
▌新增土储规划计容面积大幅下滑，对销售面积支撑力度减弱，投资金额却略有提高
2020年金科股份新增土储计容面积2364万方，较去年同期大幅下降28.96%，投资金额由于土地获取均价上升明显而略有提高；
此外，公司的地销比（面积）也直线下降，从2019年的1.75下降至2020年的1.06，新增土储面积对销售面积的支撑力度大幅减弱。
2018-2019年金科股份土地平均溢价水平均高于行业均值，2020年溢价水平则有所下降为15.06%，略低于行业均值，拿地节奏把控向好。
▌新增土储聚焦中西部、围绕长三角、环渤海、珠三角进行布局，城市能级分布趋于均衡
新增土地储备城市群分布方面，公司聚焦中西部大本营，紧密围绕长三角、环渤海、珠三角进行布局。其中2020年新增土储投资金额中西部占比达52.46%，其次为长三角为27.3%，环渤海居第三占比为10.3%。
城市能级方面，2018-2020年一二线、三四线城市新增土储占比趋于平衡，其中2020年一二线城市新增土储计容面积占比为53.48%，三四线则为46.52%，土储结构城市能级分布较为均衡，两集中供地下，三四线城市投资价值凸显，符合行业发展趋势。
图：2020年新增土储城市群分布
▌2020年期末货值储备可支撑公司3.17年销售，货值储备充足
2020年末金科股份总可售计容面积为7113万方，主要集中于重庆、华东地区、华中和西南地区，其中重庆占比最高为24%，华东地区紧随其后为23%。
根据2020年销售面积计算，期末土地储备可供公司3.17年销售，货值储备充足。
财务能力分析
（一）营业收入与销售额
▌营业收入、销售额增长强劲，成长能力强，但营业收入对销售额的结转比例远低于投资权益比例
2020年，金科股份实现营业收入877.04亿元，同比增长29.41%，增长强劲，这得益于近年来销售额的快速增长。公司销售额从2017年的630亿元，增长到2020年的2232亿元，复合增长率为52.45%，使得公司的营业收入也复合增长36.14%。但在高增长下销售额增速有所放缓。
营业收入对销售额的结转方面，公司2020年营业收入结转比例为39.29%，而投资权益比例为57.06%，报表层面结转比例和投资端土地权益比例差距较大，后期营业收入结转情况有待观察。
▌房地产业务营收贡献度占主导地位，其他业务营收规模也逐年增长，多元化成效显现
营业收入构成方面，房地产业务占比波动下降但仍为各项业务中的主导业务，其中2020年房地产营业收入占比为92.9%，与去年同期基本持平。此外，公司物业管理2020年实现营业收入22.27亿元，同比也实现较快增长25.04%，但营收占比却略有下降。
值得关注的是公司新能源业务同比大幅增长，从2019年的4.15亿增长到2020年的8.35亿，同比增长101%。多元化成效显现。
▌毛利率亦随行业大势大幅下降，但得益于期间费率下降叠加营业外收入增加，销售净利率则有所提高，公司较同规模企业盈利能力处于中位水平
2020年，金科股份净利润97.04亿元，同比增长52.66%，归母净利润同比增长23.86%为70.3亿元；而毛利率却随着行业发展趋势出现较大幅度下降，同比下降5.68个百分点为23.16%，毛利率处于行业较低水平。
此外，公司期间费率从2019年的11.11%下降至2020年的7.93%，除期间费用把控严格外，销售费用资本化及利息收入大幅增加也使期间费率大幅下降。
与同规模企业比较，金科股份的盈利能力处于行业中位水平，在五家同规模企业中，金科股份毛利率排第二，净利率则排第三。
▌净资产收益率在权益乘数下降、总资产周转率保持稳定下逐年上升
值得关注的是，公司净资产收益率逐年上升，从2017年的12.11%提高到2020年的15.61%（根据报表数据计算），主要系在总资产周转率保持稳定、权益乘数略有下降的情况下，销售净利率波动大幅上升，从2017年的6.58%上升到2020年的11.06%。
从2020年看，销售净利率在毛利率下滑下实现增长，原因为期间费率降低明显且营业外收入大幅增加，从2019年度的9629万增加到2020年的1.4亿元，净收益运营指数也从2019年的98.2%下降至2020年的80.28%，主营业务利润贡献度下降明显。
（二）资金与偿债能力
▌三道红线快速转为绿色档，从其他应付款、少数股东权益比例与损益比例匹配度、长期股权投资变动三方面看，隐藏有息负债嫌疑大
2020年，金科股份三道红线从2019年的红色档快速转为绿色档。从负债构成看，公司长期有息负债占比下降明显，合同负债占比逐年上升；值得注意的是，公司的其他应付账款占比也明显提高，2020年长期有息负债下降13.55亿元，其他应付账款较去年同期却增加86.31亿元至260.58亿元。
此外，公司少数股东权益比例持续高于少数股东损益比例，少数股东损益比例由2019年的10.72%提升至2020年的27.56%，但仍低于少数股东权益比例22个多百分点。明股实债问题仍明显。
同时，2020年公司长期股权投资248.94亿元，为2019年的1.82倍，体外合营、联营规模大幅增加，合并公司范围变动频繁，表内有息负债由合并范围外公司承担的嫌疑大。
销售额预测
▌预计金科股份2021年可实现销售额2418亿元，略低于销售目标
2021年金科股份土地储备面积7113万方，根据2018年-2020年期初土地储备面积转化为销售面积的比例，推测2021年期初土地储备转化为销售面积的比率为33.43%，故预测2021年销售面积为 2378万方。此外，根据公司2017-2020年销售均价变动趋势，测算2021年公司销售均价为10168元/㎡。综上，我们预测金科股份2021年销售额为2418亿元，略低于公司2500亿的销售目标。
结 语
金科股份巩固大本营重庆的同时，全国化扩张明显，2020年营业收入、销售额逆势大幅增长，成长能力强。但在高增长下，销售额布局较为分散，新拓城市销售额贡献度较低，深耕能力有待提高。此外，公司三道红线相关指标快速进入绿档，但从财务报表看，隐藏有息负债迹象明显，真实负债水平或为更高。同时，在毛利率下降明显下，净利率却有所提升，主要原因为期间费率下降及营业外收入较大幅增长，主营业务利润贡献度下滑，后期盈利能力值得注意。
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